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陈功:“后土地经济”时期的城市化

随着中国经济增速放缓,经济结构调整和供给侧改革的深入进行,中国的城市化也进入了显著不同的下半场,城市经济进入安邦咨询(ANBOUND)提出的“后土地经济”新时期。房地产发展模式以及地方经济对房地产业的“依赖”程度,都会有转折性的调整。作为中国快速城市化的一个结果,是以房地产开发和产业聚集为代表的城市扩张,这是一种开发式的、在增量上做文章的城市化。而未来中国的城市化,将更多在存量上来做文章。
 
现在普遍存在的城市化增量发展,也就是一再扩大城市建设范围的发展,会带来什么样的问题呢?陈功认为,第一个问题是水资源无法支撑,以北京为例,在南水北调之前,水资源承载力是城市发展最短的短板;第二个问题是空气污染。城市建成区跟空气的雾霾是直接相关的,问题的根源就是城市建成区的扩大所造成的雾霾。欧洲国家雾霾少,因为他们的城市基本上变动不大,真正的变动在内核,城市建筑没动,但里边早就焕然一新了。这是一条中国早晚要走的路。
 
今后“城市建设”与“城市开发”并不一样,城市建设既包括了开发,也包括了在土地上去建大楼之外的东西,比如说城市改造,旧城更新等,有很多的空间可以做。搞物业的人都知道折旧的存在,时间一到它就不行了,混凝土也有折旧的问题,也有损耗期,一般三十年以后,混凝土就会酥化,钢筋都会裸露出来,所以要翻新,要重建。城市重建、装修、再装修是一个很大的市场。一般估计,建楼成本大概占整个建筑构造总成本的30%,内装修还有维护等所有这一切要占到70%。同样的道理,如果现在政府推出一些政策,配套一些资金,把建设的重点放在旧城改造,放在建筑的再装修这些方面,就比一味地扩大城市面积要强很多。比如香港就规定建筑物的门窗是五年要检查一次,检查完了不合格就要换新的。整个楼可能是15年,有强制性的更新,这样的标准和要求,政府只需要推出一些简单的政策,那么带来的就是建筑业的繁荣,也意味着带来税收,就等于是在做内部的开发。因此,城市的更新个是一个很好的方向,真正的发展方向。
 
从世界城市发展规律来看,在大规模开发模式之后,围绕存量房地产资产来做资产经营,是房地产业发展的必然结果。在城市服务业中的核心产业——“FIRE”产业(FINANCE,INSURANCE,REAL ESTATE,即金融、保险、房地产业)中,房地产就是重要的服务产业。从城市资产经营来看,城市房地产实际上是一种永续产业——只要城市里有人、城市中有商业,就会有房地产业。这个阶段的房地产业,一定是高度体现价值的房地产产品以及城市资产经营产业。
 
就产业发展而言,企业家都知道,很多政府官员都表示,欢迎企业到他们那里投资,中国的市长只要一上任,第一件事就是去视察,看看产业园区在哪里?如果觉得产业园区搞得太少了,于是再画两个大圈,到处都是产业园区,每一个城市都是这样,无一例外。到县级城市,两千多个县级城市都有自己的产业园区。过去这些年,我们就是这样铺开去生产的。但这么干,产能不可能不过剩。你搞产业园区,我也搞产业园区,那么大家比拼的就是资本和劳动力。这一比拼就坏了,在资本方面,这几年中国的资金成本逐渐在上涨,劳动力成本也在大幅上涨,竞争优势就下降了。
 
相信包括政府官员清楚认识到了这个问题,那么,如何才能说服政府不要再搞产业园区和新城呢?要把那些政策、那些资源、那些金钱集中到比如旧城改造项目上,这个恐怕是要费很多的时间。在杭州市就有一个现成的例子,那个地方完全在西湖旁边,一寸土地都没有,要是按照很多政府官员的想法可就很难搞城市化,没有任何开发区可建,但实际的情况是,这个地区在杭州的经济增长里始终排在前三名,它是怎么做到的呢?它的思路就是在建成区里边想办法,在楼宇里想办法进行翻新改造,做这些东西,它的税收和财政,它的经济增长依然做得很好,这个就是后土地经济的例子。这是近20年之前安邦所研究的一个案例,由此提出的“后土地经济”概念也得到了应验。实际上,不靠增量开发来发展城市经济,这是完全可以实现的,但这需要有另外的发展办法,也需要有另外的利益结构、另外一队人马、另外一套政策,才能走到新的路径上去可持续发展。
 
目前中国普遍在搞产业园区,搞土地经济,地方政府的财政高度依赖土地。这个政策已经实行了很长时间,城市化一直沿着这样的发展路径走到今天。如果说能够再稳健一点,我们提前采取一些措施,比如一二三产业发展到旧城里边,产业门类更丰富一点,对财政的贡献更均衡一点等等,那就没必要走到现在这么极端的处境了。
 
中国的城市化走到今天这一步,可选择的空间并不大,这是发展路径造成的问题。所以,未来改变的关键还是政策决心问题,真正的政策转变才是决定未来的关键,相信到了走投无路的时候,还得靠改革来实现城市化模式的转变。(文章写于2019年3月)



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