随着中国经济增速放缓，经济结构调整和供给侧改革的深入进行，中国的城市化也进入了显著不同的下半场，城市经济进入安邦咨询（ANBOUND）提出的“后土地经济”新时期。房地产发展模式以及地方经济对房地产业的“依赖”程度，都会有转折性的调整。作为中国快速城市化的一个结果，是以房地产开发和产业聚集为代表的城市扩张，这是一种开发式的、在增量上做文章的城市化。而未来中国的城市化，将更多在存量上来做文章。

 

现在普遍存在的城市化增量发展，也就是一再扩大城市建设范围的发展，会带来什么样的问题呢？陈功认为，第一个问题是水资源无法支撑，以北京为例，在南水北调之前，水资源承载力是城市发展最短的短板；第二个问题是空气污染。城市建成区跟空气的雾霾是直接相关的，问题的根源就是城市建成区的扩大所造成的雾霾。欧洲国家雾霾少，因为他们的城市基本上变动不大，真正的变动在内核，城市建筑没动，但里边早就焕然一新了。这是一条中国早晚要走的路。

 

今后“城市建设”与“城市开发”并不一样，城市建设既包括了开发，也包括了在土地上去建大楼之外的东西，比如说城市改造，旧城更新等，有很多的空间可以做。搞物业的人都知道折旧的存在，时间一到它就不行了，混凝土也有折旧的问题，也有损耗期，一般三十年以后，混凝土就会酥化，钢筋都会裸露出来，所以要翻新，要重建。城市重建、装修、再装修是一个很大的市场。一般估计，建楼成本大概占整个建筑构造总成本的30%，内装修还有维护等所有这一切要占到70%。同样的道理，如果现在政府推出一些政策，配套一些资金，把建设的重点放在旧城改造，放在建筑的再装修这些方面，就比一味地扩大城市面积要强很多。比如香港就规定建筑物的门窗是五年要检查一次，检查完了不合格就要换新的。整个楼可能是15年，有强制性的更新，这样的标准和要求，政府只需要推出一些简单的政策，那么带来的就是建筑业的繁荣，也意味着带来税收，就等于是在做内部的开发。因此，城市的更新个是一个很好的方向，真正的发展方向。

 

从世界城市发展规律来看，在大规模开发模式之后，围绕存量房地产资产来做资产经营，是房地产业发展的必然结果。在城市服务业中的核心产业——“FIRE”产业（FINANCE，INSURANCE，REAL ESTATE，即金融、保险、房地产业）中，房地产就是重要的服务产业。从城市资产经营来看，城市房地产实际上是一种永续产业——只要城市里有人、城市中有商业，就会有房地产业。这个阶段的房地产业，一定是高度体现价值的房地产产品以及城市资产经营产业。

 

就产业发展而言，企业家都知道，很多政府官员都表示，欢迎企业到他们那里投资，中国的市长只要一上任，第一件事就是去视察，看看产业园区在哪里？如果觉得产业园区搞得太少了，于是再画两个大圈，到处都是产业园区，每一个城市都是这样，无一例外。到县级城市，两千多个县级城市都有自己的产业园区。过去这些年，我们就是这样铺开去生产的。但这么干，产能不可能不过剩。你搞产业园区，我也搞产业园区，那么大家比拼的就是资本和劳动力。这一比拼就坏了，在资本方面，这几年中国的资金成本逐渐在上涨，劳动力成本也在大幅上涨，竞争优势就下降了。

 

相信包括政府官员清楚认识到了这个问题，那么，如何才能说服政府不要再搞产业园区和新城呢？要把那些政策、那些资源、那些金钱集中到比如旧城改造项目上，这个恐怕是要费很多的时间。在杭州市就有一个现成的例子，那个地方完全在西湖旁边，一寸土地都没有，要是按照很多政府官员的想法可就很难搞城市化，没有任何开发区可建，但实际的情况是，这个地区在杭州的经济增长里始终排在前三名，它是怎么做到的呢？它的思路就是在建成区里边想办法，在楼宇里想办法进行翻新改造，做这些东西，它的税收和财政，它的经济增长依然做得很好，这个就是后土地经济的例子。这是近20年之前安邦所研究的一个案例，由此提出的“后土地经济”概念也得到了应验。实际上，不靠增量开发来发展城市经济，这是完全可以实现的，但这需要有另外的发展办法，也需要有另外的利益结构、另外一队人马、另外一套政策，才能走到新的路径上去可持续发展。

 

目前中国普遍在搞产业园区，搞土地经济，地方政府的财政高度依赖土地。这个政策已经实行了很长时间，城市化一直沿着这样的发展路径走到今天。如果说能够再稳健一点，我们提前采取一些措施，比如一二三产业发展到旧城里边，产业门类更丰富一点，对财政的贡献更均衡一点等等，那就没必要走到现在这么极端的处境了。

 

中国的城市化走到今天这一步，可选择的空间并不大，这是发展路径造成的问题。所以，未来改变的关键还是政策决心问题，真正的政策转变才是决定未来的关键，相信到了走投无路的时候，还得靠改革来实现城市化模式的转变。（文章写于2019年3月）